وکیل فروش ملک مشاع سعادت آباد

ملک مشاع

در اصطلاح سرزمین بخش نشده ای که میان دو یا چند تن مشترک باشد و مالکین مشاعی در مال شریک می باشند بدون اینکه متصرفات انان مشخص باشد را ملک مشاع می گویند.در واقع مال مشاع مالی است که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد.یعنی از حیث قانونی سهم شرکا معلوم و معین است اما از حیث جغرافیا خیر و ایشان در ذره ذره مال با یکدیگر شریکند.

ملک مشاع در ترمینولوژی حقوق :به معنی ملکی که بین چند نفر مشترک باشد آمده است و در مقابل ملک مفروز استعمال می شود.

قانون مدنی مشاع را در ماده 571 درقالب تعریف شرکت به این نحو بیان می دارد:شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه .

ملک مفروز

تعریف ملک مفروز : مفروز در لغت به معنی جدا کرده شده است که مالکان و حدود آن مشخص شده است .

ملک مفروز در ترمینولوژی حقوق :ملکی که بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه در آمده و بین شرکا تقسیم شده باشد و در مقابل ملک مشاع است

تقسیم مال غیرمنقول

تقسیم از نظر ماهیت تمییز حق است یعنی حق هر کس مشخص می شود .تقسیم اعم از تفکیک و افراز و غیر آن می باشد .مثلا هر گاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می شود و این ترکه شامل منقول و غیرمنقول می شود و در این مورد تقسیم ترکه به کار برده می شود و نه تفکیک و افراز .

ماده 589قانون مدنی مقرر می دارد :«هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشد .»

ماده 591 قانون مدنی :«هر گاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند ،تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند ،مشروط براینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد»

ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع :«ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود به تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.»

با توجه به ماده 591 قانون مدنی و ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع اگر مالی به دلیل ایجاد ضرر قابل تقسیم نباشد فروخته می شود تا بهای آن به نسبت سهم شریکان تقسیم شود .

مطابق ماده 598قانون مدنی :«ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکا افراز می شود و اگر قیمی باشد برحسب قیمت تعدیل می شود و بعد از افراز یا تعدیل ،در صورت عدم تراضی بین شرکا حصص آن ها به قرعه معیین می گردد.»

قانون مدنی برای تقسیم ترتیب برشمرده است و منقول و غیر منقول را جدا نکرده است :1.مثلی باشد(قابل تجزیه باشد) افراز 2.قیمتی باشد تعدیل .تعدیل یعنی معتدل و تقسیم کردن از روی عدالت

تقسیم مال غیر منقول :تفکیک و افراز و فروش

سند ملک مشاع

انواع اسناد در قوانین مدنی و ثبت : قانون مدنی سند را بر دو نوع سند عادی و رسمی تقسیم کرده است و تعاریفی برای هر کدام ارائه کرده است قانون مدنی اسنادی را رسمی می داند که 1.در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده است 2.اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است 3.اسنادی که نزد سایر مامورین رسمی تنظیم شده باشد مشروط به اینکه تنظیم کننده سند صلاحیت تنظیم آن را داشته باشد و سند بر طبق مقرات قانونی تنظیم شده باشد .و سند عادی سندی است که به وسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده اما مامور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته باشد و یا ترتیبات مقرره قانونی در تنظیم سند نکرده باشد سند مزبور در صورتی که امضا یا مهر طرف را داشته باشد عادی است .

نکته :سندی که امضا یا مهر طرف را نداشته باشد توسط هر کس تنظیم شده باشد کاغذ پاره ای بیش نیست و حتی سند عادی ا محسوب نمی شود .

قانون ثبت :سند رسمی از نظر قانون ثبت سندی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد .

حال سوالی که پیش می آید این است که اسناد مالکیت ملک مشاع چه نوع سندی می باشد ؟

با توجه به اینکه سند مالکیت ملک مشاع در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت می شود مطابق قانون مدنی سند رسمی می باشد ولی طبق قانون ثبت سند رسمی محسوب نمی شود .

سند رسمی قانون مدنی با سند رسمی قانون ثبت چه تفاوتی دارد ؟

سند رسمی قانون ثبت بدون حکم دادگاه قابل اجرا است و اگر اختلاف یا اشکال و یا اشتباهی در تنظیم آن باشد حسب مورد در اداره کل امور اسناد سازمان ثبت یا در هیات نظارت و شورای عالی ثبت مطرح می شود .در صورتی که سند رسمی قانون مدنی مانند شناسنامه که توسط سایر مامورین دولت تنظیم می شود قابل طرح در هیات نظارت یا لازم الاجرا نمی باشد .

سند مالکیت ملک مشاع :سند مالکیت بنا بر تعریف قانون مدنی از اسناد رسمی است که مهمترین اسناد است زیرا اعتبار آن برای همه افراد است و تمام مقامات رسمی نیز باید به آن اعتبار دهند و می دهند اما در عرف ثبت به آن می گویند سند مالکیت نه سند رسمی و لذا اثر خاص سند رسمی را که لازم الاجرا بودن آن بدون حکم دادگاه است ندارد مثلا :با ارائه اسناد مالکیت ،اجرائیه بر تخلیه ملک یا خلع ید از آن نمی توان صادر کرد.

فروش ملک مشاع

در رابطه با فروش و انتقال ملک مشاع دو موضوع مورد بررسی قرار می گیرد:

1.ملک مشاع قبل از ثبت منتقل شود .

2.ملک مشاع بعد از ثبت منتقل شود .

انتقال قبل از ثبت : مطابق ماده 114 آیین نامه قانون ثبت :«هر گاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می گردد.»

انتقال بعد از ثبت ملک :ماده 11 آیین نامه قانون ثبت هر گاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می شود .ومطابق ماده 583قانون مدنی :هریک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل نماید.و همچنین مطابق ماده 104 آیین نامه قانون ثبت در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می شود .

وکالت در فروش ملک مشاع

در صورتی که شرکای ملک مشاع مایل باشند که وکیل ملک مزبور را برای آنها بفروشد و البته توصیه می شود که کلیه اقدمات مربوط به ملک مشاع با توجه به قوانین و راهکارهای مختلف توسط وکیل انجام شود .در صورت فروش توسط وکیل چون همه شرکا هر چند سهم کمتر در ملک داشته باشد مالک محسوب می شود لازم است همه شرکا وکالت به وکیل بدهند مثلا فرق نمی کند یکی از شرکا مالک 3 دانگ و دیگری 2 دانگ و سومی 1 دانگ به طور مشاع باشد باید همگی وکالت بدهند در صورتی که یکی وکالت ندهد و وکیل اقدام کند فضولی و باطل خواهد بود .

افراز ملک مشاع توسط وکیل

در صورتی که بین شرکا در مورد تقسیم ملک مشاعی، توافقی حاصل نشود، راه حل بعدی افراز است. افراز معنای مشخص کردن و جدا سهم هر شخص از مال غیر منقول مشاع است، به طوری که هر شخص تنها مالک عین و منافع آن سهم خود باشد. ماده ۵۹۱ قانون مدنی بیان می‌کند که چنانچه توافق و تراضی در تقسیم مال مشاع ممکن نباشد، باید افراز ملک صورت گیرد مشروط بر این که با افزار تمام سهم یک یا تعدادی از شرکا از مالیت نیفتد. افراز به‌گونه‌ای انجام می‌شود که هر شخص بنا به سهم خود قسمتی از ملک را جدا کند.

حال در بسیاری از موارد امکان افراز وجود ندارد. زیرا امکان تقسیم عادلانه وجود ندارد و در بسیاری از موارد برخی از قسمت‌ها دارای ارزش مالی و یا استفاده مالک نیستند. در این شرایط تنها راه برای وکیل فروش ملک مشاع، ارائه دادخواست دستور فروش ملک مشاع است تا با فروش آن، ثمن آن بین همه شرکا به نسبت سهمشان تقسیم گردد. وکیل فروش ملک مشاع به شما خواهد گفت که بر طبق ماده یک قانون افراز، برای املاک مشاعی که جریان ثبتی آن‌ها پایان یافته باشد، مرجع صالح برای دعوی افراز، واحد ثبتی محلی می‌باشد.

شرایط افراز ملک مشاع

در شرایط زیر، وکیل فروش ملک مشاع برای طرح دعوی افراز باید به دادگاه صالح مراجعه نماید:

1.اموال منقول که به حکم تبعی در حکم غیرمنقول هستند.
2.املاک ثبت نشده در دفتر اسناد رسمی یا املاکی که جریان ثبتی آن‌ها پایان نیافته
3.تقسیم ترکه که شامل اموال منقول و غیر منقول است.
4.چنانچه بین شرکا، فردی فوت نماید و یا مهجور شود.

موانع افراز ملک مشاع

همچنین بر طبق مواد ۵۹۱ تا ۵۹۷ قانون مدنی موانع افراز ملک مشاع عبارتند از:

1.از مالیت و ارزش افتادن تمام مال مشترک یا حصه (سهم) یک یا چند نفر از شرکا در نتیجه افراز
2.تقسیم مال وقفی بین موقوف علیهم
3.تقسیم منجر به ضرر یک یا چند تن از شرکا شود و یا نقصان فاحش در ارزش سهم ایجاد شود.
4.افراز نیازمند اصلاح مشخصات ملک باشد.

دعاوی مربوط به املاک مشاع از نوع دعاوی مالی است یا غیر مالی ؟

برخی از دعاوی مربوط به ملک مشاع مالی و برخی دیگر غیر مالی می باشد با توجه به قوانین مختلف و نظریه های مشورتی:

دعاوی مالی مربوط به املاک مشاع

1.دعوای فروش املاک مشاع درصورتی که در مالکیت نیز اختلاف باشد /نظریه مشورتی 11/10/62-4749/7

2.دعوای تقسیم ملک مشاع در صورتی که در مالکیت نیز اختلاف باشد. نظریه مشورتی 11/10/62-4749/7

3.دعوای افراز ملک مشاع در صورتی که در مالکیت نیز اختلاف باشد . باشد /نظریه مشورتی 11/10/62-4749/7

4.دعوای الزام به فروش ملک مشاع در صورت اختلاف در مالکیت ./ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 9 آیین نامه آن

5.ابطال صورت جلسه افراز در صورت اختلاف در مالکیت .

6.دعوای بطلان تقسیم در صورت اختلاف در مالکیت.

دعاوی غیر مالی مربوط به املاک مشاع

تمام موارد بالا در صورتی که مالکیت مورد اختلاف نباشد غیر مالی محسوب می شود . اثبات مالکیت از دعاوی مالی هست و هرجا اختلافی در مورد مالکیت به میان بیاد مالی محسوب می شود .

هزینه دادرسی دعوی ملک مشاع

در دعوی مربوط به ملک مشاع برخی از آن ها مالی بوده و برخی دیگر غیر مالی می باشد و بدیهی است که در دعاوی مالی هزینه دادرسی با توجه به خواسته و بهای آن مشخص می شود و در غیر مالی بر اساس تعرفه مقرر که حداقل پنجاه تا صد و پنجاه هزار تومان می باشد .

تقسیم ملک مشاع توسط وکیل

برای بررسی تقسیم ملک مشاع توسط وکیل، وکیل فروش ملک مشاع باید تفاوت تقسیم، تفکیک و افراز را برای موکل خود روشن نموده و با دقت در تمامی مدارک، اعلام نماید که کدام راه حل برای موکل بهتر است. در بهترین و ایده‌آل‌ترین حالت، تقسیم با توافق و تراضی همه شرکا انجام می‌شود. یعنی همه شرکای مال غیرمنقول به وکیل ملکی مراجعه کرده و با تنظیم تقسیم نامه ملک خود را با توافق بین یکدیگر تقسیم نموده و برای رسمیت هر چه بیشتر، این تقسیم نامه را در قالب صلح در دفتر اسناد رسمی ثبت می‌نمایند. همچنین هر یک از شرکا می‌توانند، تمام یا بخشی از سهم خود را در قالب صلح به سایر شرکا و یا فردی دیگر واگذار نمایند.

مدارک مورد نیاز برای طرح دعاوی ملک مشاع

1.تنظیم دادخواست دقیق توسط وکیل .

2. مدارک شناسایی .

3. مدارک مالکیت ملک از جمله سند مالکیت

4.سایر دلایل و مدارک

مزایای داشتن وکیل در دعاوی ملک مشاع

1.کلیه دعاوی مربوط به اموال غیر منقول از جهات گوناگون دارای اهمیت می باشد و بنابراین دقت و حساسیت بیشتری را برای طرح دعوا می طلبد .

2.در دعاوی مربوط به مال غیر منقول در صورت موفقیت در دعوا یا عدم موفقیت از جهت مالی همیشه با توجه به تورم مبلغ قابل توجهی پول مبادله می شود .

3.در دعاوی غیر منقول حقوق متعددی وجود دارد که برای اینکه دادگاه حکم در مورد آنها صادر کند نیاز به طرح آن ابتدا در دادخواست و تحت عنوان خواسته لازم می باشد و در صورت عدم طرح در ابتدا امکان تضییع آن حق خواهد بود

4.تنظیم انواع دادخواست از جمله دادخواست دعاوی غیر منقول که مهمترین دعاوی است از تضییع احتمالی و عدم طرح درست دعوا جلوگیری می کند .

5.تشخیص مالی و غیر مالی بودن دعوا در اکثر موارد مشکل می باشد و در صورت حضور وکیل از هزینه های بی مورد جلوگیری می شود .

6.بخاطر رعایت مهلت ها و مواعد قانونی که در جهت احقاق حق موثر می باشد توصیه می شود وکیل در دادرسی داشته باشیم .

7.در کلیه دعاوی مربوط به غیر منقول توصیه می شود حتما از وکیل متخصص دعاوی مربوط به غیر منقول استفاده شود با توجه به وجود قوانین متعدد در زمینه اموال غیرمنقول و نهاد های حقوقی مختلف در زمینه ملک از جمله مشاع اقتضا دراد که از صفر تا صد دعوا توسط متخصص این امر انجام شود .
8.داشتن وکیل در پرونده از سردرگمی در دادگاه و کوتاه شدن طول مدت رسیدگی می شود .

شماره تلفن و دفتر وکالت امور ملکی در تهران